Les nouvelles règles hypothécaires : un mal pour un bien?

Vous comptez acheter votre première maison et vous êtes un peu déçu des changements aux règles hypothécaires des dernières années? Parlons-en!

Vous le savez, les institutions financières utilisent des ratios pour établir le montant maximum du prêt hypothécaire qu’elles sont prêtes à vous consentir. Nous vous en parlions dans notre blogue en février 2019. À l’automne 2016, les règles pour déterminer ce montant maximum ont changé pour les nouveaux prêts hypothécaires assurés. Il en est de même pour les nouveaux prêts non assurés depuis le 1^er janvier 2018. Dorénavant, pour un nouveau prêt, vous devez passer un « test de stress » démontrant que vous pouvez faire face à une hausse des taux d’intérêt. Résultat : vous ne pouvez pas emprunter autant qu’avant.

Mais peut-être qu’il s’agit en fait d’un mal pour un bien… Rien de mieux qu’un exemple pour se faire une idée.

Un jeune couple sans enfants, dont le revenu brut familial s’élève à 100 000 $, envisage l’achat d’une première maison. Il communique avec son institution financière et lui fournit toutes les informations demandées. Il n’a aucune dette et sa cote de crédit est très bonne. Le couple a fait son budget et a estimé qu’il peut consacrer 2 600 $ par mois pour le prêt hypothécaire.

Rappelons que depuis le 15 février 2015, pour l’acquisition d’un immeuble résidentiel de 1 ou 2 logements par des propriétaires-occupants, la mise de fonds minimale est de 5 % sur la première tranche de 500 000 $ et de 10 % sur le reste de la valeur de la propriété. S’il s’agit d’un immeuble résidentiel de 3 ou 4 logements, la mise de fonds minimale est de 10 % de la valeur de la propriété.

Selon les anciennes règles

Le couple pourrait acheter une propriété de 550 000 $ en mettant la mise de fonds minimale, soit 30 000 $. Le versement hypothécaire mensuel s’élèverait à 2 560 $ par mois (25 ans, 3 %) pour un prêt de 540 800 $ (incluant la prime d’assurance prêt de 20 800 $). C’est à peu près le maximum que le couple peut se permettre. Il achète une maison d’une valeur de 550 000 $ dans son quartier préféré.

Cinq ans plus tard, au moment de renouveler le prêt, le taux d’intérêt a augmenté à 5 % et le versement hypothécaire mensuel s’élève maintenant à 3 037 $, soit près de 480 $ de plus par mois. Ça représente 5 760 $ par année! Le couple devra revoir son budget et réduire les petits plaisirs de la vie, dont le budget de vacances.

Selon les nouvelles règles

Le couple pourrait acheter une propriété de 450 000 $ en mettant la mise de fonds minimale, soit 22 500 $, ce qui lui permet de passer le « test de stress ». Le versement hypothécaire mensuel s’élèverait à 2 100 $ par mois (25 ans, 3 %) pour un prêt de 444 600 $ (incluant la prime d’assurance prêt de 17 100 $). Il achète une maison d’une valeur de 450 000 $ dans son quartier préféré, mais en faisant certains compromis. Ce sera moins grand qu’il aurait souhaité. Le couple dispose de 7 500 $ pour s’installer dans sa nouvelle maison (mise de fonds inférieure) et en profite pour épargner 460 $ par mois.

Cinq ans plus tard, au moment de renouveler le prêt, le taux d’intérêt a augmenté à 5 % et le versement hypothécaire mensuel s’élève maintenant à 2 500 $, soit 400 $ de plus par mois. Puisqu’il a maintenu ses dépenses sous contrôle, le couple peut faire face à la hausse du versement hypothécaire et pourra maintenir son style de vie.

Quand on se compare

Après 5 ans, dans le premier exemple, le premier couple doit réduire ses dépenses de 480 $ par mois alors que dans le second exemple il peut maintenir son style de vie et a mis de côté 30 000 $. Dans quelle situation préféreriez-vous vous retrouver?

Lorsque vient le temps d’acheter une première propriété (maison ou condo) ou encore de déménager dans plus grand parce que vos besoins ont évolué, déterminer la part de votre budget à consacrer au nouveau prêt hypothécaire est un exercice essentiel qui devrait tenir compte non seulement de vos revenus, mais également de vos autres projets à court et à moyen terme. Un planificateur financier saura vous accompagner dans cette importante décision.

Pour trouver un planificateur financier :

consultez notre répertoire électronique des Pl. Fin.
questionnez les gens dans votre entourage, vos parents, vos amis
informez-vous auprès de votre institution financière

Assurez-vous aussi que votre planificateur financier répond aux exigences suivantes :

possède un diplôme de l’IQPF
a un permis d’exercice émis par l’Autorité des marchés financiers ou est autorisé à porter le titre par un ordre professionnel qui a conclu une entente avec l’Autorité des marchés financiers (Ordre des comptables professionnels agréés du Québec et Ordre des administrateurs agréés du Québec).

Posez-lui des questions!