Benoît, le père de Damien, a pris rendez-vous avec Christine, sa planificatrice financière lorsqu’il a décidé de donner l’occasion à son fils d’utiliser un immeuble mi-commercial mi-résidentiel qu’il possède au centre-ville.

La planificatrice financière leur a présenté plusieurs options : Benoît peut louer, vendre à la valeur marchande ou pour 1 $ l’immeuble à son fils. Spécialisée en fiscalité, Christine le dissuade de vendre son immeuble pour 1 $, entre autres parce qu’il en résulterait une double imposition. En effet, le père serait considéré avoir vendu l’immeuble à sa valeur marchande.

S’il a payé l’immeuble 125 000 $ il y a 15 ans et qu’il vaut 650 000 $ aujourd’hui, il serait imposé sur 262 500 $, soit 50 % du gain en capital de 525 000 $). Quant au fils, comme son coût serait quasi nul, en cas de revente son gain en capital serait égal à la valeur marchande à ce moment-là. Disons qu’il revend dans 20 ans et que l’immeuble vaut alors 1 000 000 $; son gain en capital serait de 1 000 000 $, plutôt que de 350 000 $ s’il achetait l’immeuble au prix qu’il vaut aujourd’hui (1 000 000 $ – 650 000 $).

Elle propose plutôt la vente de l’immeuble assortie d’un prêt hypothécaire (Damien étalerait ses paiements dans le temps) ou la location de l’espace commercial. Si Damien achète l’immeuble, il sera également propriétaire de la partie résidentielle. Aura-t-il le temps ou l’envie de s’occuper d’un logement en location? La location de l’espace commercial, d’un autre côté, lui permettrait de voir si son projet tient la route (s’il est capable de le soutenir financièrement) sans s’engager à long terme.

Les impacts sur la famille

La planificatrice financière demande à Damien quel impact son projet aura dans la vie de son conjoint. Car un tel projet touche les deux…

Quel est l’investissement de départ requis (équipement, rénovation, etc.) et combien Damien peut-il investir au départ sans avoir à emprunter?

  • Quels seront les frais fixes (paiements, entretien régulier, etc.)?
  • Quel sera le coût de ses fromages? Et le prix de vente prévu?
  • Combien de temps cela prendra-t-il pour faire des profits? Pour vivre de son entreprise?
  • Damien a-t-il une propriété ou d’autres biens dont il pourrait tirer de quoi investir ou soutenir son projet?

Tout cela fait partie d’un plan d’affaires. Ce n’est pas le rôle de la planificatrice financière de voir si ce projet est viable, mais elle devra considérer l’impact qu’il aura sur le plan de retraite de Damien et sur le niveau de vie de sa famille.

Une des questions importantes auxquelles Damien devra répondre : suis-je capable de supporter une perte de revenus importante pendant un certain laps de temps? En d’autres mots, puis-je limiter plusieurs des dépenses que je suis habitué de faire (pour les loisirs, les vêtements et les sorties au restaurant, par exemple) en considérant l’importance de mon projet?

Du reste, le jeu en vaut la chandelle. Tant de gens sont malheureux à leur travail et rêvent de devenir leur propre patron! Si Damien a des enfants, ils sont certainement rendus indépendants, et s’il a l’appui de son conjoint comme il a celui de son père, il part gagnant… pourvu qu’il planifie et travaille fort!

Participer au concours

Note : Cette étude de cas a été bâtie avec la collaboration d’une planificatrice financière diplômée de l’IQPF à l’occasion de la Semaine de la planification financière 2019. Les solutions proposées sont réalistes, mais pourraient évidemment changer selon la situation des personnes et les contradictions éventuelles entre leurs projets et le style de vie désiré.


17 au 23 novembre 2019